最高收益率达13.33%！印尼推出两项客运枢纽PPP综合开发项目：释放多元商业合作投资机会

10月20日至21日，印尼投资与下游产业部（BKPM）与交通部围绕东爪哇省Purabaya和楠榜省Betan Subing两座A类客运站开展政府与企业合作（KPBU）项目市场咨询。两项目预计投资需求分别为7,804亿印尼盾和3,973亿印尼盾，合作期限分别为30年和20年，公布的预期内部收益率分别为13.33%和12.52%。除交通设施升级外，项目还计划引入餐饮、联合办公、会展、医疗等商业业态，为交通基础设施投资、工程建设、商业运营及配套服务企业提供潜在参与机会。

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面向社会资本开展市场咨询

印尼政府正在通过政府与企业合作（KPBU）机制，推动交通基础设施建设与公共资产商业化运营相结合。

2026年10月20日，印尼投资与下游产业部（BKPM）与交通部启动Purabaya的A类客运站开发项目的市场咨询；10月21日，双方继续围绕Betan Subing的A类客运站开展相关活动。两项活动均在雅加达举行，旨在向潜在投资者介绍项目情况，收集企业对项目结构、融资安排、风险分配及采购文件的意见。

根据印尼投资与下游产业部公布的信息，两项项目的初步投资参数如下：

从项目规模来看，Purabaya客运站的投资需求相对较高，合作期限也更长；Betan Subing客运站则依托其在苏门答腊南部交通网络中的区位作用，具备交通服务与商业开发相结合的潜力。

印尼政府希望通过引入社会资本，提升客运站服务水平，优化公共资产利用效率，并使交通基础设施在满足公共服务需求的同时，形成更加多元化的经济活动空间。

从交通设施到综合商业空间

项目将引入多元经营业态

此次项目值得关注的地方，不仅在于客运站的基础设施升级，还在于印尼交通部门提出的综合开发思路。

根据印尼安塔拉通讯社（ANTARA）的报道，两个项目计划采用混合用途开发理念，将客运服务与商业经营相结合，探索更加多元的收入来源。

目前公布的潜在合作业态包括：

• 餐饮与零售：引入餐饮商户、美食广场及其他商业租户，满足旅客和周边居民的消费需求。

• 办公与教育：探索联合办公空间及教育设施等业态，扩大客运站的日常使用场景。

• 医疗与体育设施：通过健康服务、体育中心等配套设施，丰富场站的公共服务和商业功能。

• 会展与活动：开发会议与展览场地，并通过展会、集市等活动增加场地利用率。

• 广告与品牌合作：探索品牌赞助、商业广告及场站冠名权等经营方式。

这意味着，项目未来的商业价值不一定仅来自客运服务本身，还可能来自场地租赁、配套设施经营及商业权益开发。

对于潜在投资者而言，这种开发模式扩大了项目的参与范围。除了能够承担整体投资和运营的企业，具备商业地产运营、零售招商、场馆管理、数字化服务及专业设备供应能力的企业，也可以研究是否存在与项目主投资方合作的机会。

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KPBU模式下

企业有哪些参与机会？

KPBU是印尼推动基础设施建设的一项政府与企业合作机制，英文通常对应Public-Private Partnership（PPP），即公私合作模式。

在此类项目中，政府部门负责明确公共服务需求及项目合作框架，并通过相应程序选择企业合作方。企业则根据具体合同承担约定的投资、建设、运营或维护责任，并通过合同规定的机制实现投资回收。

对出海企业而言，此次两项客运站项目可以从以下几个方向进行研究。

交通基础设施与工程建设

客运站开发涉及场站空间、旅客服务设施、交通组织及配套基础设施的规划和建设。具备交通工程、建筑施工、机电系统集成或基础设施项目管理经验的企业，可以关注后续项目范围及采购安排。

客运站运营与商业招商

综合商业开发将交通运营与商业经营连接起来。对于具备交通枢纽管理、商业地产运营、零售招商或场馆运营经验的企业而言，可以重点评估如何组织客运服务与商业经营之间的协同。

例如，如何根据客流分布配置餐饮和零售业态，如何提高非高峰时段的场地使用效率，以及如何通过合理的租赁和商业合作安排形成可持续收入，都可能成为项目商业方案的重要组成部分。

智慧交通与数字化服务

客运站的现代化运营可能涉及信息发布、客流管理、数字票务、支付系统、安防监控及运营管理平台等技术环节。

具备相关产品和系统集成能力的企业，可以关注后续项目是否包含数字化建设要求，以及相关设备和服务将通过整体项目采购还是独立采购的方式引入。

专业设备与配套服务

除主体工程外，客运站的日常运行还需要机电设备、安防系统、环境维护、设施管理和其他专业服务支持。

对于设备制造商、工程服务商及相关技术供应商而言，可以提前梳理自身产品与客运站升级需求的匹配程度，并研究通过项目主投资方、工程总承包商或本地服务商参与的可能性。

总体而言，企业不一定都需要直接成为项目投资方。对于投资能力、项目经验或本地资源尚不具备竞争优势的企业，作为专业分包商、设备供应商或技术服务商参与，也是一种值得评估的路径。

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企业出海投资提醒

此次公布的Purabaya客运站项目预期内部收益率（IRR）为13.33%，Betan Subing客运站为12.52%。这些数字为潜在投资者提供了初步的项目财务参考，但不应被理解为固定收益承诺。

项目最终的投资回报，需要结合正式财务模型、合同条款和实际运营情况进行判断。对于客运站综合开发项目而言，以下因素尤其值得关注：

第一，客流量与商业需求。客运站的交通功能能够带来潜在消费需求，但实际收入仍取决于旅客数量、停留时间、消费水平及周边商业竞争情况。

第二，投资范围与成本结构。企业需要确认初始资本支出、建设和改造责任、设备更新需求、日常运营成本及可能发生的额外投入。

第三，收入机制与风险分配。应明确客运服务和商业经营收入如何产生、如何分配，以及需求不足、成本上升或运营未达预期时由哪一方承担相应风险。

第四，合作期限与退出安排。两个项目分别设定30年和20年的合作期限。企业需要评估投资回收周期、资产维护义务、合同终止条件，以及合作期结束时的资产移交要求。

此外，企业还应核实印尼当地的投资准入、土地及资产使用安排、建设许可、税务要求、劳工规定和环境合规事项。对于跨境投资者而言，本地合作伙伴的能力、合同执行机制以及融资安排，同样会影响项目的实际可行性。

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市场咨询阶段释放机会信号

企业可提前开展项目评估

目前，Purabaya和Betan Subing两项客运站项目仍处于市场咨询及项目准备阶段。市场咨询的主要作用，是听取潜在投资者和企业对项目范围、商业模式、融资结构、风险分配及服务标准的意见，为进一步完善项目研究和采购文件提供参考。

对于有意参与印尼交通基础设施及相关商业开发的出海企业，可以优先开展以下工作：

• 研究项目定位：分析两座客运站的区位条件、交通功能、潜在客流和周边商业需求。

• 评估参与方式：根据自身能力，判断直接投资、联合投资、工程承包、设备供应或专业服务等路径的适用性。

• 准备合作资源：梳理印尼本地合作伙伴、融资渠道、项目经验及必要的资质条件。

• 跟踪正式文件：关注项目可行性研究、正式采购安排、资格要求、合同结构和风险分配等后续信息。

从更广泛的企业出海视角来看，这两项项目体现了印尼通过政府与企业合作机制推动交通基础设施升级，并探索公共服务与商业经营相结合的发展方向。

对于中国企业而言，值得关注的不仅是项目本身的投资规模，还包括基础设施建设、交通运营、商业开发和数字化配套等环节可能形成的合作空间。