香格里拉办公塔项目将对谢赫扎耶德路（Sheikh Zayed Road）上既有的香格里拉迪拜酒店进行整体改造，打造为AHS双子塔（AHS Twin Towers）高端商业综合体，开发估值达13亿美元。项目于2026年10月27日宣布，反映迪拜中央商务区对高品质办公空间日益增长的需求。开发商AHS Properties计划对既有物业进行功能转换，而非新建楼宇。项目预计2028年竣工，将提供甲级办公空间，并集成商务、餐饮及健康设施。

本项目基于AHS Properties以11亿阿联酋迪拉姆（约合3亿美元）收购香格里拉迪拜酒店。改造将在保留该物业位于迪拜最繁忙商业走廊之一的战略位置前提下，赋予其全新的商业定位。据创始人兼首席执行官阿巴斯·萨吉瓦尼（Abbas Sajwani）表示，已预订超30%的规划办公面积。

香格里拉办公塔项目瞄准高端办公空间需求

本次改造响应国际企业扩大在迪拜运营规模背景下，对核心地段商业空间的迫切需求。萨吉瓦尼向《海湾商业》（Gulf Business）表示，当前迪拜办公物业平均入住率已超95%，凸显高端商业资产的市场机遇。开发商预期本项目将吸引寻求现代化办公场所、集成企业服务与生活方式配套的企业客户。

项目将摒弃原有酒店导向的空间布局，转而采用灵活办公配置：整层办公单元面积约16,000平方英尺，半层单元则面向中小规模企业。该设计可同时服务于企业总部、成熟公司及高端商业地产投资者。

项目区位进一步强化其商业价值：谢赫扎耶德路联通迪拜主要商务区，毗邻迪拜国际金融中心（DIFC）、迪拜市中心（Downtown Dubai）及迪拜国际机场。因此，改造后的物业将嵌入既有的成熟商业网络，并依托其显著的城市地标属性实现价值提升。

香格里拉办公塔项目引入集成式商业配套设施

据《海湾商业》报道，项目规划为地面层加49个上部楼层；开发商发布信息中则表述为“地面层+50层”，存在楼层计数方式差异。项目将融合灵活办公空间与大规模健康休闲及类酒店配套。

规划包括逾30,000平方英尺的健康与健身设施，以及逾12,000平方英尺的餐饮空间。此外，还将配备高管商务休息室、私密健康静修所、专用标准泳池及景观化屋顶空中花园。项目将提供逾1,000个停车位，服务办公人员及访客。

国际建筑设计事务所Gensler负责建筑方案设计；开发商旗下设计工作室AHS Atelier负责室内设计。双方团队将通过建筑外立面重塑、室内空间重构及高端饰面材料应用，共同确立现代商业新形象。

项目可俯瞰哈利法塔（Burj Khalifa）及阿拉伯湾全景。其邻近成熟商务与休闲目的地的区位优势，进一步巩固其作为高端办公场所的市场定位。但目前公开信息未披露主体施工承包商及详细建设计划。

香格里拉办公塔项目反映迪拜市场现状

本次改造正值迪拜高端办公市场持续高热期。世邦魏理仕（CBRE）2026年第二季度市场报告显示，迪拜平均办公租金同比上涨13%；核心地段办公租金上涨16%，整体入住率达约94%。数据印证企业在优质商业空间获取方面面临的竞争压力。

然而，本项目的改造策略有别于常规新建开发。AHS Properties通过适配既有物业，将成熟地址重新定位为新型商业用途，有望在不新建结构前提下快速供应高端办公产品。

本项目亦拓展了AHS Properties在豪华住宅业务之外的商业地产版图。其此前开发的AHS Tower项目在建设阶段销售额已超7亿美元。因此，AHS双子塔标志着该公司深耕迪拜高端商业资产战略的又一关键步骤。

项目目标竣工时间为2028年，但开发商尚未对外公布主体工程关键节点。项目进展将取决于改造工程实施、室内精装修及大规模配套设施交付进度。

本次商业改造亦呼应迪拜城市天际线整体发展愿景，包括长期规划中的迪拜运河塔（Dubai Creek Tower），后者仍是迪拜运河港（Dubai Creek Harbour）的重大地标项目。但两项目在功能与实施路径上存在明显差异：AHS Properties计划于2028年前完成既有酒店向办公空间的功能转换；而伊玛尔地产（Emaar Properties）则持续推进经重新设计的运河塔项目建设采购流程。

项目概况表

项目名称：AHS双子塔（AHS Twin Towers）。

原物业：香格里拉迪拜酒店（Shangri-La Dubai hotel）。

地点：阿拉伯联合酋长国迪拜谢赫扎耶德路（Sheikh Zayed Road）。

类型：既有建筑功能转换与商业再开发。

开发估值：约13亿美元（US$1.3 billion）。

收购价：11亿阿联酋迪拉姆（AED 1.1 billion），约合3亿美元（US$300 million）。

开发商：AHS Properties。

规划用途：甲级商业办公空间。

建筑配置：地面层加若干上部楼层；公开资料中存在“49个上部楼层”与“地面层+50层”两种表述。

办公单元配置：整层办公单元约16,000平方英尺，另设半层单元选项。

健康设施：逾30,000平方英尺。

餐饮设施：逾12,000平方英尺。

停车位：逾1,000个。

其他配套：高管商务休息室、私密健康静修所、标准泳池、屋顶空中花园。

建筑设计：Gensler。

室内设计：AHS Atelier。

已预订办公面积：超30%。

预计竣工时间：2028年。

项目状态：2026年10月宣布的商业功能转换计划。

项目团队

开发商：AHS Properties。

建筑设计顾问：Gensler。

室内设计工作室：AHS Atelier。

原物业业主：据收购报道，为第一阿布扎比银行（First Abu Dhabi Bank）下属单位Mismak。