当考虑在印尼设立工厂时，厂房土地的来源是一个关键因素。无论是自购土地建设厂房、租赁土地和厂房，还是通过政府或合作企业提供的土地和厂房，每种方式都有其优势和风险。投资者需要根据自身的资金实力、项目需求和长远规划来做出最佳选择。

一、厂房的土地来源

（1）自购土地和建设厂房

外商投资者可以在印尼自行购买土地，并自行建设厂房。如前文所述，此时外商投资者所享有的是建筑权。这需要外商投资者拥有充足的资金和深入调查了解相关土地资源，同时需要了解并遵守当地土地规划和建筑法规，获得相关的证件和资质，签订买卖合同，办理开发土地和设立厂房所需要的各类证书，如建筑许可证、空间使用许可证、环境许可证等。

（2）租赁土地和厂房

外商投资者可以通过租赁土地和厂房的方式建立厂房。在印尼，土地和厂房的租赁通常需要与当地政府或土地所有者进行谈判，并签订为期至少三年的租赁协议。

（3）政府提供土地和厂房

对于一些在印尼经济特区内建厂的外商投资者，政府会向其提供土地和厂房以吸引外资和促进经济发展。

（4）合作企业提供土地和厂房

在合作建厂模式中，印尼企业或合作伙伴可以提供土地和厂房，由外商投资者和印尼企业共同使用，实现资源共享。这种建厂模式可以分为合资与合作两种形式。合资形式是指外国企业与印尼企业共同出资建立合资企业，共同承担风险和收益；合作形式是指外国企业与印尼企业在某一领域进行合作，共同生产产品或提供服务。该模式需要外国企业有值得信任的印尼合作伙伴，并且尽量保证公司能掌握合作企业的实际控制权和人事权，以规避异国发生纠纷的不利风险。

二、工业园区的优惠政策和投资环境

印尼政府机构对制造业地址要求很严格，印尼的制造业公司厂房地址必须在工业园区（园区内）或者工业指定区（园区外）。其中工业园区又分为自由贸易区（Free Trade Zone，FTZFP）、经济特区（KEK）、保税区（KB）、工业区（KI）。不同地区拥有不同的产业集群及优惠政策。

譬如，自由贸易区（Free Trade Zone）免征进口税、增值税、奢侈品销售税和消费税；在此区域内建厂进行的商业活动，可以在货物进出境、税收、海关、消费税、移民、禁令和限制等事宜上获得便利。

保税区（KB）一般用于储存进口或来自关税区其他地方的货物，以便在使用前进行加工。在保税区，可享有的便利和设施包括：可以推迟进口关税、不征收增值税和所得税、取消奢侈品销售税、免征进口待加工货物或原材料的消费税，并对可加工的货物进行进货时的加工。

经济特区是制造业公司的优选之一，因为该工业园区内的投资企业可享受5至10年不等的免税期，可以享受税收（包括增值税、销售税及进口税等）、土地使用、海关、劳动力等方面的优惠政策，且在其设立前两年免征机械和原材料税。

三、建厂流程

在印尼，要设立厂房需先完成公司注册程序，其次才能进行建厂的步骤。

（1）确定厂址并获取建厂用地：若选择租赁用地，则租赁协议至少为三年；若选择买地建厂或对原有厂房进行改建，则还需取得建筑许可证（IMB）、建筑合格证（SLF）；且在使用建筑物之前，建筑物必须拥有SLF。

（2）处理工厂准字：包括工厂地址证明、环境评估报告（UKL/UPL或AMDAL），最终得到投资协调署颁发的工业经营准字。

（3）此外，工厂需要经过一些步骤最后申请获得拿到永久性营业执照，所涉步骤包括但不限于：位置许可证（Lzin Lokasi）、环评文件（AMDAL）、Izin tetangga 、UKL and UPL。

需要注意的是，具体厂房设立流程结合公司所在工业区政策有所调整。

结语

在印尼设立工厂的过程涉及多个关键决策，包括土地来源的选择、厂址的确定，以及遵循复杂的建厂流程。选择自购土地、租赁或通过政府及合作企业获取土地和厂房，都有其独特的优势和潜在风险。同时，厂址的选择不仅影响运营效率，还可能决定企业能享受的政策优惠。在这个过程中，了解印尼的法律环境和行政程序是至关重要的。

虽然印尼提供了丰富的投资机遇，但外商投资者在进入这一市场时，也必须准备好应对各种挑战。在这个复杂的环境中，及时获取专业法律和行政指导可以帮助投资者更好地导航，确保投资的成功和合规性。通过综合考量和周密规划，外商投资者可以在印尼市场上取得成功，实现长期的增长和发展。